Обзор изменений законодательства 26.06.2023 – 30.06.2023 (ЗИТ)
Обзор изменений законодательства 26.06.2023 – 30.06.2023 (ЗИТ)
12.07.2023 9139
Комитет по конкурентной политике Московской области представил обзор изменений законодательства за период 26.06.2023 – 30.06.2023 (ЗИТ)
ПРАВОВОЙ ОБЗОР
26.06.2023 – 30.06.2023
Содержание:
I. ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
II. ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
I. ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
1.1. На официальном портале правовой информации опубликовано постановление Правительства Российской Федерации от 29.06.2023 № 1076
«Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа, внесения в него изменений и состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа»
(далее – постановление № 1076)
Постановлением № 1076 определен порядок подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа.
Единым документом признается соответственно генеральный план поселения, муниципального округа, городского округа, в том числе подготовленные применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в их состав, частям населенного пункта. Подготовка единого документа обеспечивается местной администрацией. Решение о подготовке единого документа принимается высшим исполнительным органом субъекта РФ.
Также утвержден состав материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа.
Документ вступает в силу - 08.07.2023.
1.2.В Государственную Думу внесен проект федерального закона № 391467-8 «О внесении изменений в статью 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации»
(далее – Законопроект)
( https://sozd.duma.gov.ru/bill/391467-8 )
Законопроектом предлагается обязать застройщиков строить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства не позднее сроков строительства жилых помещений, если строительство такой инфраструктуры предусмотрено договором о комплексном развитии территорий.
На данный момент обязанность возводить социальную инфраструктуру при возведении жилых помещений законодательно не закреплена на федеральном уровне. На каждой конкретной территории органы государственной или муниципальной власти осуществляют её освоение застройщиками в рамках договоров о комплексном развитии территории. Условия договора зависят
от инфраструктуры района и планов развития города.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) также не регламентирует сроки возведения коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства, необходимые для жизни жителей.
Если объекты социальной инфраструктуры не строятся одновременно с жилыми домами, это приводит к недостатку мест и услуг для жителей. В результате возрастает нагрузка на социальную инфраструктуру в других ближайших районах, ухудшается качество предоставляемых услуг для жителей всех районов. Указанное обстоятельство создает социальную напряженность среди граждан и ухудшает качество их жизни.
В этой связи законопроектом предлагается закрепить в ГрК РФ, что срок строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства не может превышать сроки строительства жилых помещений.
Дата вступления в силу Законопроекта в случае его принятия: со дня его официального опубликования.
II. ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
2.1. Представители Подмосковного Росреестра приняли участие в пресс-конференции «Ключевые тренды и перспективы развития ИЖС в России в 2023»
21 июня текущего года в Москве состоялась конференция на тему: «Ключевые тренды и перспективы развития ИЖС в России в 2023».
Организатором мероприятия выступила экосистема недвижимости «Метр квадратный». В конференции приняли участие представители банков (ВТБ, ДОМ РФ и Почта Банка), крупных застройщиков, отраслевых ассоциаций (Федерации ИЖС, комитета Российского союза строителей и Гильдии риелторов Москвы.
От Управления Росреестра по Московской области с докладом о региональных особенностях рынка недвижимости, в том числе объектов ИЖС (ипотека, госключ, программы господдержки) выступил заместитель начальника отдела предоставления государственных услуг в электронном виде Дмитрий Гребенев.
«Основное направление деятельности Росреестра направлено на повышение качества предоставления государственных услуг в электронном виде.
Электронный способ получения услуг Росреестра повышает доступность и эффективность предоставляемых государственных услуг, а также позволяет значительно сократить сроки осуществления государственной регистрации прав, что даёт дополнительные возможности для развития региона и защиты имущественных прав граждан», - отметил Дмитрий Гребенев.
Юлия Рыкунова, соснователь Метра квадратного и руководитель департамента развития сервисов сделок с недвижимостью отметила, «Мы создавали М2 как цифровую экосистему сервисов в сфере недвижимости. Команда проработала все этапы – от поиска жилья и проведения сделки до организации ремонта, и переезда в новую квартиру – так, чтобы все эти вопросы клиенту можно было быстро, удобно и безопасно решить онлайн. Такой же цифровой путь для решения различных бизнес-задач, связанных с недвижимостью, мы предлагаем нашим партнёрам. Сегодня мы работаем с 5 тыс. застройщиков, более 14 тыс. агентств недвижимости и 50 тыс. риелторов».
III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
3.1. Определение Верховного суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 303-ЭС22-28346 по делу № А73-19953/2021
Общество обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации о проведении перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка.
Арбитражный суд Хабаровского края решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск Общества удовлетворил.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.
Как установлено судами, на основании постановления Администрации был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.
На день проведения аукциона кадастровая стоимость участка составляла 77 754 003 руб. 20 коп.; 1,5% от кадастровой стоимости – 1 166 310 руб. 05 коп.
По результатам аукциона Общество признано единственным участником аукциона, а сам аукцион – несостоявшимся. По итогам торгов между Администрацией и Общество заключили договор аренды земельного на срок с 16.01.2016 по 16.01.2026, определив ежегодную арендную плату в размере, равном начальной цене аукциона, – 1 166 310 руб. 05 коп.
Впоследствии по иску Общества Хабаровским краевым судом принято решение, согласно которого кадастровая стоимость участка установлена в размере 11 060 960 руб.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного участка.
Поскольку положительного ответа на указанное обращение Общество не получило, оно обратилось в арбитражный суд.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции, удовлетворяя требования, исходили из следующего.
Поскольку договор аренды земельного участка заключен с истцом как лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона и является регулируемым. Суды указали, что изменение размера кадастровой стоимости, переданного Обществу в аренду земельного участка, не влечет изменения цены договора аренды, поскольку она продолжает определяться как 1,5 % от кадастровой стоимости.
Верховный суд с позициями нижестоящих судов не согласился и указал.
Торги – специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба.
Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую – высокую или низкую – цену (аукцион) или лучшие условия договора (конкурс) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.
Согласно позиции ВС РФ: изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.
Также ВС РФ отметил, что изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра платы вследствие изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется.
Кроме того, ВС РФ отметил, что если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 указанного закона, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что арендная плата, сформированная на торгах, составила 1 166 310 руб. 05 коп. в год, с учетом перерасчета – 165 914 руб.40 коп. в год.
Исходя из изложенного, по итогам принятых судебных актов по делу договор изменен настолько, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.
3.2. Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023 по делу № А83-19927/2021.
Общество (далее – Истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Алушты Республики Крым (далее – Администрация), Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым, в котором заявитель просил суд признать недействительными результаты аукциона и применить последствия недействительности торгов (аукциона).
Согласно позиции Истца, на спорном земельном участке частично располагается объект капитального строительства, переданный ему в безвозмездное пользование, что исключает возможность проведения торгов по предоставлению участка в аренду в силу п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.
Как было установлено судом первой инстанции, согласно материалам дела на основании постановления Администрации в безвозмездное пользование Обществу передано недвижимое имущество муниципальной собственности – часть берегоукрепительного сооружения (буна) береговой линии. В установленном порядке соответствующий договор заключен между сторонами.
Также судом установлено, что на основании постановления Администрации проведен аукцион на право заключения договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по результатам которого заключен соответствующий договор аренды.
Суд указал, что согласно части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Также суд первой инстанции отметил, что согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном данные о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка – отсутствуют, как и отсутствуют кадастровые номера образованных объектов недвижимости.
Кроме того, согласно позиции суда, по сути требования Истца направлены на получение на праве аренды земельного участка для осуществления им предпринимательской деятельности, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении организатором торгов процедуры проведения такого аукциона.
Изучив представленные сторонами доказательства, Арбитражный суд Республики Крым не нашел оснований для признания результатов аукциона недействительными и применении последствий недействительности сделки и отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции Обществом была подана апелляционная жалоба, по результатам рассмотрения которой решение Арбитражного суда Республики Крым было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
