Мария Воронова: «Сегодня резиденты отдают предпочтение паркам с готовой инженерной инфраструктурой»
Мария Воронова: «Сегодня резиденты отдают предпочтение паркам с готовой инженерной инфраструктурой»
19.01.2021 3550
Индустриальные парки – относительно новый сектор экономики Московской области, который динамично развивается в последние годы. Многих привлекает возможность аренды подготовленных производственных, складских и офисных площадей в более короткие сроки, чем приобретение земли для последующего самостоятельного строительства. «Коледино» можно назвать одним из самых успешных индустриальных парков Подмосковья. О том, что выгодно отличает «Коледино» от других индустриальных площадок, а также о создании нового логистического парка «Секерино» на территории Новой Москвы нам рассказала генеральный директор ООО «М2-Подольск» Мария Воронова.
– «Коледино» занимает особое место среди индустриальных парков Московской области и является одним из наиболее обеспеченных парков с инженерной точки зрения. Чем он отличается от других индустриальных площадок?
– Парк расположен в 20 км от Москвы, на скоростном шоссе М2, рядом с двумя промышленными городами – Подольском и Климовском. Когда он создавался в 2011 году, мы предполагали, что особенность этого региона будет способствовать привлечению промышленных предприятий на территорию парка. Но получилось так, что именно из-за нашего местоположения основными клиентами «Коледино» стали логисты.
Буквально мы оказались не индустриальным, а логистическим парком. При этом на нашей территории есть и очень уважаемые производственные компании, которые являются резидентами «Сколково» и занимаются грандиозными технологическими проектами. У нас на территории они создают только свои головные изделия. Организовывать масштабное промышленное производство в российских реалиях выгоднее далеко за пределами Московской области.
– Когда вы только создавали ваш первый парк, эта индустрия была ещё не так развита, как сегодня, во многом вам приходилось быть первопроходцами. Как развивался парк все эти годы?
– Одним из первых наших резидентов был магазин Metro C&C. Потом стали подтягиваться и другие. Площадка развивалась достаточно успешно, и мы уже структурировали крупную сделку на 42 гектара. Но случился кризис 2014 года, последствия которого для рынка мы все хорошо знаем. Крупных клиентов с иностранным капиталом стало меньше, и мы были вынуждены переформатировать нашу площадку под малый и средний бизнес: некий формат light industrial в ленд-девелопменте.
– Как вас находили и находят ваши якорные резиденты?
– Надо сказать, что у нас довольно скромный рекламный бюджет и в основном мы продвигаемся за счёт рекомендаций со стороны наших же резидентов своим коллегам и партнёрам. С появлением больших компаний, таких как Wildberries, стало частым явлением создание технологических цепочек, когда вслед за одной компанией приходят и другие. При этом есть ещё и другие якорные резиденты. Например, у нас разместились булочно-кондитерский комбинат «Коломенский» и компания «Мистраль-трейдинг».
– Как изменились требования резидентов к площадкам за этот период? Например, сейчас у каждого индустриального парка есть свои управляющие компании.
– Начиная первые продажи в 2011 году, мы думали, что будем создавать свою полноценную управляющую компанию, но тогда не срослось по ряду административных и географических причин. Тогда все очень настороженно относились к управляющим компаниям из-за дороговизны. Мы прислушивались к нашим резидентам и не хотели навязывать им услуги. Со временем всё изменилось. Видимо, на сегодняшний день компании «набили шишки» в тех местах, где нет управляющей компании, и поняли, что удобнее иметь один телефонный номер, позвонив по которому можно решить все свои проблемы. Поэтому в нашем новом логистическом парке «Секерино» будет управляющая компания с «единым окном».
– Расскажите о новом парке. Вы изначально позиционировали его как логистический?
– Да, это будет логистический парк, хотя часть площади там также отведена под производство. Площадка находится на территории Новой Москвы, на трассе А107 между Калужским и Киевским шоссе. В 1,5 км от «Секерино» расположена развязка с ЦКАД. Такое сосредоточение транспортных узлов в непосредственной близости делает это место практически уникальным с точки зрения логистики: удобно перехватывать как южные транспортные потоки, так и западные.
Совокупная площадь парка – 105 гектаров; 20 гектаров предусмотрено для размещения производств, более 60 гектаров – для логистических компаний. Также на территории запроектированы магазин, который будет расположен на фасаде парка, и офисно-административное здание, под него отведено место в глубине парка с живописным видом на речку Пахра. Начать развитие этой площадки мы планируем во 2-м квартале 2021 года.
– Какие плюсы «Коледино» вы хотите использовать в новом парке, каких недостатков планируете избежать?
– В новом парке уже есть проект планировки территории, утверждённый постановлением правительства г. Москвы. В «Секерино» мы заранее проектируем всю инженерную инфраструктуру с последующим её строительством. Как я уже говорила, на территории этого парка, в отличие от «Коледино», будет полноценная управляющая компания. Также планируется, что его территория будет полностью огорожена и обеспечена охраной. В своём текущем проекте – индустриальном парке «Коледино» – мы только начинали осваивать данный сегмент рынка, поэтому концепция развития рождалась по мере освоения площадки, что не всегда было удобно.
Огородить территории, а соответственно, и сделать полноценную УК в «Коледино» мы не могли, т. к. на территории парка есть муниципальные дороги и целая деревня. В «Секерино» же мы стараемся избежать ошибок, допущенных при создании «Коледино», когда из-за отсутствия заёмных средств нам приходилось жертвовать правильными путями, чтобы развивать площадку, строить сети. В «Секерино» мы хотим особое внимание уделить проектированию парка и только потом начать продавать участки.
– Вы около 10 лет занимаетесь развитием индустриальных парков. Как изменились требования резидентов за это время?
– Раньше основным критерием выбора площадки была локация. Остальные моменты являлись вторичными. А уж наличие на территории парка собственной управляющей компании мало кого интересовало. Сегодняшний клиент – совсем не тот, что был 10 и даже 5 лет назад. Отдаётся предпочтение площадкам с готовой инженерной инфраструктурой, с наличием УК. Резиденты тем самым пытаются снизить риски и ускорить запуск своих проектов на территории логистического или индустриального парка. Да и преимущества собственной УК многие уже успели оценить. Ведь просто и удобно решать все вопросы в режиме «единого окна».
– Среди своих резидентов вы упомянули как российские, так и зарубежные компании. У вас есть какие-то предпочтения относительно того, с кем работать?
– Мы рады абсолютно всем, хотя проще, наверное, работать с российскими компаниями, так как они понимают специфику нашего бизнеса, нашей страны, понимают риски, к которым иностранные клиенты зачастую не готовы. Есть определённые параметры, по которым мы можем принять или отклонить запросы о сотрудничестве от тех или иных компаний.
У нас недопустимо размещение вредных производств, вплоть до мобильного асфальтобетонного завода, так как находимся в достаточно населённом районе. Что касается всех остальных резидентов: мы готовы к переговорам. Мы будем, безусловно, рады производственникам, но локации наших площадок вызывают интерес логистических компаний.
– Прошлый год прошёл в мире под знаком пандемии. Как она отразилась на «Коледино» и на вашем новом проекте?
– Как ни странно, но назвать прошлый год неудачным в части проекта «Коледино» сложно. Несмотря на локдаун в первом полугодии, работа по реализации парка шла полным ходом. А вот запуск «Секерино» из-за пандемии пришлось отложить, часть процессов существенно снизила темп, к сожалению. Поэтому мы были вынуждены перенести запуск проекта на весну-лето 2021 года. Надеюсь, что высокий интерес к новому парку со стороны будущих резидентов сохранится и в будущем году.
– Ваша компания имеет богатый опыт в сфере создания и развития индустриальных и логистических парков. Планируете ли вы ещё открывать подобные площадки?
– У нас есть интерес к комплексному развитию площадок в южном направлении Московской области, но к реализации мы приступим ближе к середине 20-х годов. Также задумываемся о том, чтобы капитализировать приобретённые навыки и поработать в промышленном fee-development.
Источник : Ссылка
